Перспективы развития территорий, подлежащих включению в границы новой Москвы



Рынок загородной недвижимости, остававшийся последнее время довольно инертным сейчас оживился, и если до последнего момента никто из рыночных игроков не мог прогнозировать резкие ценовые скачки, то сегодня все и разговоры только о том, что грядут значительные перемены, связанные с присоединением к столице новых территорий.

Если смотреть план расширения, то площадь Москвы должна увеличиться за счет области почти в 2,5 раза( это примерно 251 000 га). Столице перейдет около 140 000 га территорий между Варшавским и Киевским шоссе, которые ограничиваются Большим железнодорожным московским кольцом ( примерно в 50 км от МКАД), а также Рублевско-Архангельское и Сколково, где уже планируют построить международный финансовый центр.

Также в пользование столицы передано 30 000 га лесов, которые входят в лесопарковую защитную полосу города. Таким образом лесная площадь столицы увеличится в 2,7 раз. Москва и Рослесхоз определит режим использования лесов согласно Лесному кодексу.

Стоит заметить, что за счет городов-спутников и деревень области Москва расширяется уже давно. Последнее значительное расширение столицы пришлось на 1960 год, тогда Совет министров СССР переместил московские границы с Малого кольца до МКАД. Территория Москвы тогда выросла почти вдвое. Таким образом, к Москве присоединились город Бабушкин, Люблино, Кунцево, Тушино и Перово, а также сельские населенные пункты и дачные поселки московской области, которые находились на территории, граничащей с транспортным кольцом. Большинство нынешних спальных районов были присоединены к столице еще во времена СССР – Строгино, Митино, Очаково, Бутово, Солнцево, Братеево, Бирюлево, Новогиреево, Жулебино, Гольяново и другие.

Однако, это расширение значительно отличается от ранее проведенных – впервые к российской столице будут присоединены не расположенные рядом города-спутники, а территории, где они почти отсутствуют, кроме г. Троицк, но ни один населенный пункт не попадает в черту обновленной столицы – ни Климовск, ни Подольск. Управляющий партнер компании Atlas Development, Сергей Мусолин заявил: «На мой взгляд, основной задачей расширения границ российской столицы является уменьшение плотности населения города Москвы, разгрузка транспортных потоков и начало строительства с «чистого листа». Ведь на освоенных землях, где уже расположены города, будет сложно осуществить планирование новой застройки, не изменив при этом существующей инфраструктуры. Кроме того, постройка «новой» Москвы в саттелитных городах обойдется значительно дороже, так как надо будет значительно реконструировать существующие объекты».

На самом деле, согласно этой точке зрения, все довольно логично – хорошая пропускная способность Калужского и Киевского шоссе, большое количество земель, пригодных под строительство, способствует созданию нового качественного градостроительного плана, направленного на решение транспортных проблем, жилья, экологии , социальной среды и инфраструктуры.

Естественно, что развитие новой территории потребует значительного финансового вложения, в связи с этим московские власти проведут некоторую корректировку программы по «Стимулированию политики экономики» 2012 – 2016 годов. Бюджет Москвы предоставит бюджетам присоединенных территорий субсидии для их социального и экономического развития, в том числе развития их социальной, коммунальной и транспортной сфер. В самом крупном существующем масштабе, размер субсидий может составлять около 2,2% от всего расходного количества столичных средств, а это примерно 30-35 миллиардов рублей.

Многие игроки рынка волнуются за то, как с точки зрения законодательства будет урегулирован земельный вопрос присоединяемых территорий. На сегодняшний день известно, что власти предполагают установить базовые гарантии для собственников дачных, садовых и прочих товариществ. Таким образом, размер ставки налога на землю по отношению к их участкам не может быть выше размера ставки, действующей на момент включения территории в состав столицы. Помимо этого планируется учесть мнение таких собственников по вопросам развития присоединяемой территории.

Власти заверили, что изъятие у населения земель  под застройку на присоединяемых к Москве территориях будет осуществляться по рыночной стоимости и со всеми положенными компенсациями. Земли, в настоящий момент расположенные на территории пока еще Подмосковья и имеющие категорию земель сельхозназначения, автоматически переведутся в статус земли населенных пунктов. При этом, вид разрешенного использования территорий, присоединяемых к Москве, будет определен в соответствии с интересами города и градостроительным комплексом.

Несмотря на все вышесказанное, на данный момент времени довольно трудно спрогнозировать, как на самом деле будет осуществляться развитие «примосковных» территорий. В ближайшем будущем, при наличии устойчивого инвестиционного климата, присоединение территорий поспособствует созданию новых кластеров, которые будут привлекательны как для покупателей, так и для инвесторов.

С. Мусолин добавил: « Мы довольно позитивно настроены, в первую очередь, потому что расширение московских границ будет сопровождено значительным улучшением жизненных условий. Мы искренне надеемся, что «новая» Москва будет развиваться не так как раньше, а будут учитываться ошибки предшествующих градостроительных планов. При этом качество жизни будет определять хорошая инфраструктура, экология и транспортная доступность. Жители Подмосковья будут только в выигрыше от таких перемен, ведь они станут обладателями не только московской прописки, но и улучшенных социальных стандартов».

Управляющий партнер компании Atlas Development, Алексей Асриев, отметил: «Факт повышения интереса к присоединяемым к Москве участкам наблюдается уже сегодня. Наши покупатели встретили эту новость с большим оптимизмом. Большинство из них владеют квартирами в Москве, а теперь, по сути, они могут стать владельцами  второго московского жилья в виде личного домика у озера. Помимо этого ожидается значительное увеличение спроса в поселке «Никольские Озера», прежде всего из-за того, что даже среди клиентов, уже купивших, наблюдается повышенная заинтересованность дополнительными участками».

«Что же касается наших «Никольских Озер», то, безусловно, мы намерены повышать стоимость домовладений в поселке, что связано скорее с изначальной стратегией продаж, а не с новыми изменениями. Развитие поселка, то есть повышение готовности проекта будет проходить одновременно с увеличением цен на домовладения в нем. Мы будем идти в ногу с рынком и наша позиция по отношению к покупателям останется такой же гибкой, какой и была до сих пор», - добавил в конце Алексей Асриев.